Sentencia nº 05001 31 03 005 2009 00158 00 de Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, Sala Civil, 1 de Marzo de 2012
| Número de sentencia | 05001 31 03 005 2009 00158 00 |
| Fecha | 01 Marzo 2012 |
| Materia | Derecho Civil |
| Emisor | Sala Civil (Tribunal Superior de Medellín de Colombia) |
TRIBUNAL SUPERIOR
DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN
SALA UNDÉCIMA DE DECISIÓN CIVIL
Medellín, primero de marzo de dos mil doce.
Se ocupa la Sala de decidir el recurso de apelación interpuesto frente a la sentencia proferida por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Medellín, el día 04 de marzo de 2011 en el trámite del procedimiento ordinario incoado por J.M. y C.M.S.S., contra M. lucía M.M..
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Pretensiones. Por escrito de demanda presentado a través de apoderado, los señores J.M.C.M.S.S., en calidad de promitentes permutantes, formularon acción de resolución contractual en contra de M. lucía M.M., para que previo agotamiento de los ritos del procedimiento ordinario, fuesen acogidas las siguientes pretensiones:
(i) Que se declare resuelto el contrato de promesa de permuta suscrito el día 26 de junio de 2007, entre J.M. y C.M.S.S. de una parte, y de la otra por J.A.M.C. y M. lucía M.M., por incumplimiento de las obligaciones de la demandada, debido a la inexistencia del objeto en la fecha de entrega, además, por el incumplimiento en el pago de un crédito con garantía hipotecaria por la suma de $70.000.000; también, por no firmar la escritura de permuta, tal y como se señala en el contrato, de donde se colige que no se perfeccionó el negocio de los bienes inmuebles que se entregaban en permuta; (ii) Que se condene a la demandada a indemnizar a los demandantes los perjuicios causados por su incumplimiento; (iii) que se condene a la accionada a la restitución del inmueble permutado, junto con sus frutos civiles, contados a partir de la fecha en recibió el bien 23 de julio de 2007; (iv) Que se condene al demandado a pagar la suma de 10´000.000 por concepto de cláusula penal; (v) Que se condene en costas al demandado. (Se aclara que si bien el señor J.A.M.C. figura en el contrato de permuta como integrante de uno de los contratantes, sin embargo éste cedió los derechos en dicho contrato a la señora M.M., cesión que fue aceptada tácitamente por los demandantes y por eso es que no aparece aquél como demandado)
Posteriormente, en aclaración de las pretensiones, solicitó la parte actora que se condenara en su favor por concepto de daño emergente: (i) la suma de $400´000.000 por el establecimiento comercial HOSTERÍA VILLA REAL entregado en permuta; (ii) $200´000.000 por el valor comercial del terreno.
Por concepto de lucro cesante pidió condena por valor de $3´000.000 mensuales, dejados de percibir desde el día 23 de julio de 2007, suma que debía indexarse al momento del fallo.
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Fundamentos de hecho. Como fundamentos fácticos en los que se sustentan las pretensiones, narró el apoderado de los demandantes lo siguiente:
2.1. El 26 de junio de 2007, los señores C.M. y J.M.S.S., celebraron un contrato de permuta con los señores J.A.M.C. y M.L.M.M., a través del cual los primeros prometieron entregar a los segundos un inmueble consistente en un lote de terreno y su construcción, ubicado en la calle 17 # 3-40 del Municipio de Tolú-Sucre, el cual cuenta con un área de 507 metros cuadrados, cuyos linderos se encuentran discriminados en su matrícula inmobiliaria número 340-19243, lote en el cual actualmente hay construido un hotel denominado “HOSTERIA VILLA REAL”.
Por su parte los permutantes demandados se comprometían a entregar a los demandantes un inmueble identificado como el lote número (5), ubicado en la vereda Fontidueño del Municipio de Copacabana Antioquia, con un área aproximada de 2.000 metros cuadrados, cuyos linderos constan en la matrícula inmobiliaria número 012-59756, además, se acordó que dicho inmueble formaría parte del condominio campestre LA ALDEA, el cual fue reloteado por escritura número 5.379 del 28 de noviembre de 2006 de la Notaría Cuarta de Medellín, prometiéndose que dicho condominio se entregaría con portería, piscina, juegos infantiles, alumbrado público, salón social y carretera pavimentada.
De igual manera, los permutantes demandados prometieron entregar a los permutantes demandantes la suma de $30´000.000 y un vehículo que sería escogido por estos, e igualmente se comprometieron a cancelar una deuda que tienen pendientes los demandantes con el hotel HOSTERIA VILLA REAL, por la suma de $70´000.000.
2.2. Ambas partes señalaron como fecha de entrega de los bienes inmuebles el día 23 de julio de 2007, también estipularon como cláusula penal por el incumplido la suma de $10´000.000, cuyo cobro se haría a través de un certificado expedido por el Notario ante las autoridades competentes y por ahí mismo acordaron que la promesa de permuta se perfeccionaría mediante el otorgamiento de escritura pública en la Notaría 4ª de Medellín, el día 22 de agosto de 2007, a las 2:00 pm.
2.3. Una vez llegada la fecha y hora de la entrega de parte de los permutantes demandados a los demandantes, aquéllos incumplieron el contrato, ya que el lote prometido en permuta, perteneciente al condominio campestre, no cumplía con los obras acordadas, ni se esperaba que existieran, ya que el Departamento de Planeación del Municipio de Copacabana, por medio de resolución número 0082, no autorizó la construcción de obras adicionales para el proyecto campestre LA ALDEA, de donde se sigue que se prometió en permuta un objeto inexistente, por lo que los demandantes tienen derecho a pedir la resolución del contrato y su correspondiente indemnización
2.4. Cuentan los demandantes que, además, la parte accionada incumplió lo acordado al no hacerse presente el día 22 de agosto de 2007 a las 2:00 p.m. en la Notaría 4ª de Medellín, para la elaboración de la escritura pública, en virtud de la cual se perfeccionaba el contrato de permuta, de lo que da fe el acta expedida por dicha Notaría, hecho que en sentir del accionante se convierte en una razón suficiente para hacer efectiva la cláusula penal establecida.
2.5. De igual forma, arguye el accionante que otro incumplimiento salta a la vista por parte de la accionada, pues se comprometieron al pago de una hipoteca sobre el hotel por un valor de $70´000.000 a favor de aquel, crédito que aún no han cancelado.
2.6. Por último, alegan que siempre se allanaron a cumplir el contrato, porque además de los paz y salvos obrantes en la Notaría, se le entregó a la accionada y permutante demandada el hotel, por lo que ella actualmente se encuentra percibiendo los frutos civiles que se derivan de la propiedad y del establecimiento de comercio HOSTERÍA VILLA REAL.
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Contestación de la demanda. Admitida y notificada la demanda, la accionada la contestó oportunamente, reconociendo lo establecido en el contrato de permuta, bajo la salvedad que no se puede hablar de incumplimiento contractual de su parte, debido a que la piscina, portería, juegos infantiles, salón social, carretera pavimentada, andenes y alumbrado público, para el servicio del lote cuya tradición ya se hizo a los demandantes, son obras que se están llevando a cabo a medida que se van realizando las ventas de los lotes en el condominio, evidenciándose una errónea interpretación del contrato por parte de los permutantes demandantes, los cuales pretenden la entrega de las zonas comunes junto con la tradición, a lo que se suma que no se fijó fecha para la entrega de los bienes comunes.
Adujeron, además, que no hay lugar al pago de multas, toda vez que el inmueble prometido en permuta fue traditado y entregado a los demandantes y prueba de ello es que actualmente los demandantes figuran como propietarios inscritos.
En cuanto a la firma de la escritura que perfeccionaría el contrato de promesa de permuta, narra la accionada que su fecha se modificó por acuerdo entre las partes, que en igual sentido, las escrituras del hotel no se firmaron debido a que los firmantes no eran los titulares de la relación contractual.
Ahora bien, manifiestan que el gravamen hipotecario que pesa sobre el hotel que es propiedad de los actores, debe ser levantado por ellos, diligencia que aún no han llevado a cabo, siendo esa la razón por cual no ha cancelado dicha suma, inclusive, por este motivo los demandantes incumplieron con la realización y firma de las escrituras del hotel.
Resalta que los paz y salvos de los cuales presumen los actores, fueron obtenidos por un empleado de la accionada y se entregaron junto con la escritura del lote número (5) prometido en permuta.
Finalmente, adujo la accionada que la notificación llevada a cabo para la realización de la audiencia de conciliación carece de validez, toda vez que las partes interesadas no se encontraban integradas en su totalidad, situación que conlleva a la ineptitud de la demanda.
En cuanto a las pretensiones de la demanda principal se opuso a todas y cada una de ellas, y blandió excepciones de mérito, las que denominó: (i) inexistencia de la obligación demandada, ya que, conforme el contenido del contrato, el actor verificó la existencia del bien prometido y lo recibió a cabalidad, sin que esté imposibilitado para ejercer su dominio; (ii) ineptitud de la demanda...
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