Sentencia nº 1100131030372008 00184 01 de Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil, 5 de Marzo de 2014
| Número de sentencia | 1100131030372008 00184 01 |
| Fecha | 05 Marzo 2014 |
| Materia | Derecho Civil |
| Emisor | Sala Civil (Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá de Colombia) |
TRIBUNAL SUPERIOR
DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ
SALA CIVIL Magistrada Ponente
NUBIA ESPERANZA SABOGAL VARÓN Bogotá, D.C., cinco (5) de marzo de dos mil catorce (2014) Aprobado en Sala No 008 de la fecha
Ref.:1100131030372008 00184 01
Se deciden los recursos de apelación interpuestos por las demandantes y por la Copropiedad Edificio Zenim, frente a la sentencia de 18 de diciembre de 2012, proferida por el Juzgado Dieciocho Civil del Circuito de Descongestión de esta ciudad, dentro del proceso ordinario instaurado por C.G. de M., E.M. de T. y R.I.T. de Montoya contra la Copropiedad Edificio Zenim, G.F.B. y H.V..
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Las demandantes piden declarar civilmente responsables a sus contendores de los perjuicios causados a sus bienes, por su negligencia y omisión al no remediar el deterioro de la copropiedad, en concreto, de los apartamentos 401, 402 y 403 del Edificio Zenim cuyo dominio ostentan; subsecuentemente, reclaman la reparación interna y externa de los mismos, incluyendo las fachadas.
Paralelamente, piden la indemnización de los daños ocasionados en cada una de las unidades habitacionales, según avalúo pericial.
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S. tales súplicas así:
2.1 Desde el año 1995 y hasta el momento de la demanda, sus departamentos han padecido permanentes filtraciones de agua provenientes de las terrazas ubicadas en el quinto piso del edificio cuyo uso exclusivo lo tienen los dueños del apartamento 501, los esposos V.F.; por la misma causa, se ha deteriorado la fachada de la edificación con agrietamientos que amenazan desplome.
2.2 Por si fuera poco, la humedad que soportan en sus hogares afecta su salud, máxime siendo mujeres de edad.
2.3 El deterioro de sus inmuebles les aparejó la perturbación de su uso y disfrute, al punto que les apena recibir visitas o realizar reuniones, denotando la existencia, además, de un perjuicio moral.
2.4 Los propietarios del ático no han reparado las azoteas ni hecho mantenimiento, e incluso en el 2003 impidieron que las actoras lo hicieran. La copropiedad tampoco ha tomado medidas para corregir esa situación.
2.5 Pese a estar pagando cumplidamente sus cuotas de administración, y luego de intentar varias fórmulas de acuerdo con los dueños del altillo, después de 7 años no han obtenido respuesta satisfactoria.
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G.F.B. y H.V. se opusieron a las pretensiones, y adujeron en su defensa que los daños de las terrazas son estructurales y corresponden a defectos de construcción que ya existían cuando compraron el apartamento del último piso, en 1998; por ende, las filtraciones no obedecen a una falta de mantenimiento o de reparaciones locativas. Aun así, trataron de mitigarlas, pero no pudieron solucionar el problema.
Por esa razón formularon la excepción “ausencia de responsabilidad”, pues, por mandato legal, la copropiedad en su condición de propietaria de las terrazas debe responder por el daño estructural del edificio y el mantenimiento y a ellos sólo les compete evitar el deterioro de sus áreas privadas, mas no de los bienes comunes, como las azoteas.
3.1 Por su parte, el Edificio Zenim también resistió el petitum y postuló dos excepciones:
La de “prescripción”, porque los daños iniciaron en 1995 y antes de la demanda operó ese fenómeno extintivo, cuyo plazo, tratándose de la reparación del daño emanado de la culpa o el delito, lo ata el artículo 2358 del Código Civil a la prescripción de la pena principal, de cinco años para el daño en bien ajeno, según la normatividad penal.
Y la de “falta de legitimidad de la parte actora para demandar a la parte pasiva”, habida cuenta la obligación de los propietarios del altillo de cubrir los costos de reparación y repetir contra el constructor, ya que se trata de un vicio oculto del bien.
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Fallida la conciliación, surtida la instrucción y fenecido el término de alegatos, la primera instancia tuvo por epílogo el fallo censurado.
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LA SENTENCIA IMPUGNADA
A vuelta de escrutar sin reparo por la validez del proceso, el fallador disoció la responsabilidad reclamada: frente a los propietarios del ático la entendió extracontractual; respecto de la copropiedad, contractual, en virtud de las obligaciones dimanantes del reglamento, a fuer de la Ley 675 de 2001.
A los primeros los exculpó, porque a su juicio las filtraciones se remontan hasta el tiempo de la construcción, mucho antes de que estos demandados se hicieren propietarios del altillo. Vio en ellos además diligencia, pues, aunque sin éxito, procuraron impermeabilizar las azoteas. Tuvo así por probada su ‘ausencia de responsabilidad’.
En la propiedad horizontal, en cambio, encontró responsabilidad del daño padecido por las actoras, comoquiera que estaba obligada a reparar el inmueble y no lo hizo correctamente. Le ordenó, en consecuencia, que en el lapso de tres meses arregle las terrazas y las fachadas de los apartamentos.
No accedió a la indemnización reclamada en la demanda, dada la insuficiencia probatoria en torno al monto de los perjuicios.
LA APELACIÓN
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Los motivos de inconformidad de las demandantes:
1.1 El principal punto de disenso de las actoras con la sentencia reside en la absolución de los dueños del altillo.
Porque, en primer lugar, la demanda se enfiló “inicialmente” contra ellos, usuarios exclusivos de las terrazas que, con “una reja o puerta de vidrio”, evitan el paso de los demás copropietarios e impiden los mantenimientos y reparaciones necesarios.
Además, no se tuvo en cuenta la impermeabilización realizada por la copropiedad en 2003, ni el testimonio del contratista Rico a quien los propietarios demandados, “sin ninguna autorización”, le encargaron enchapar toda la terraza en el 2005.
El influjo de esos hechos en el proceso es decisivo, pues a raíz de esta última obra resurgieron las gotearas que ya estaban remediadas. Es más, ese contratista, con el fin de probar la cubierta impermeable, inundó la totalidad de la azotea con más de dos centímetros de agua.
De igual manera, el juez, por un lado, ignoró que, según el reglamento, al ser la terraza un bien de uso exclusivo de los propietarios del altillo, éstos debían velar por su mantenimiento; y por el otro, tergiversó la obra llevada a cabo por éstos, pues no tenía por fin remediar las filtraciones sino embellecer su azotea.
1.2 Refutan la condena contra la copropiedad, comoquiera que lleva implícita la orden de que ellas mismas –las actoras- paguen por los daños que han padecido, cosa injusta e incomprensible.
1.3 Por otra parte, al no ordenar la reparación de los daños materiales internos de sus inmuebles, ni la indemnización de sus perjuicios morales, el a quo desconoció “facturas, montos enunciados y probados, el álbum fotográfico y el dictamen pericial que determina daños y perjuicios”; pasó por alto, asimismo, el daño a la vida de relación.
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Los motivos de la propiedad horizontal: 2.1 Reprocha la sentencia por aplicar de forma retroactiva la Ley 675 de 2001, norma carente de ese efecto, de suerte que, según las normas generales, la responsabilidad por las fallas estructurales, que datan de 1995, era del constructor.
Pero como los propietarios dueños del ático no entablaron acciones judiciales contra él, responden por su negligencia ante terceros. Con mucha más razón debe imputárseles la responsabilidad por los daños a los apartamentos del cuarto piso, porque impidieron los arreglos necesarios.
Por demás, el juzgado no observó que la copropiedad ha tratado por todos los medios de solucionar las filtraciones.
2.2 Fustiga la interpretación ilegal de la demanda emprendida por el a quo en aras de sostener que se invocaba una responsabilidad contractual; olvidando, además, que de esa clase de imputación se exonera quien prueba el hecho de un tercero, lo que en efecto ocurrió, pues se demostró que la constructora Tractochevrolet Ltda. propició el daño.
2.3 Por último, desde dos perspectivas insiste en la prescripción de la acción: en virtud del artículo 2358 del Código Civil, cual lo alegó en su excepción, y desde el punto de vista contractual, con idéntico término de cinco años, contado, a su parecer, desde la Ley 675 de 2001, norma sobre la que el juzgado edificó la declaratoria de responsabilidad.
CONSIDERACIONES
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Estando cumplidos los presupuestos procesales y no advirtiéndose causal de nulidad que invalide lo actuado, procede dirimir el mérito de la controversia.
1.2 Como es lógico, compete despachar en primer lugar el recurso de la copropiedad demandada, a efectos de esclarecer, ante todo, lo de su responsabilidad.
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Hoy por hoy nadie discute que entre esos deberes-facultad que tiene el juez como director del proceso está la potestad de interpretar la demanda cuando sus voces resulten oscuras, imprecisas o ambivalentes, porque la “torpe expresión de las ideas per se no puede ser motivo de rechazo del derecho suplicado cuando éste alcanza a percibirse en su intención y en la exposición que de los presupuestos fácticos hace el demandante (…) puesto que corresponde al juzgador y no a los litigantes, definir el derecho que se controvierte” (Cas. C.. S.. de 5 de septiembre de 2002; exp. 6632; el resaltado es del Tribunal).
Claro, una prerrogativa semejante no puede ser ejercida de modo arbitrario; imperiosamente el fallador debe acometer esa hermenéutica “de modo racional, lógico y científico, amén de ceñido a la ley” (Cas. C.S.. de 31 de octubre de 2001; exp. 5906), porque si no lo hace así, a la postre, en “el fallo traiciona el genuino querer del demandante e incorpora antojadizamente su propia percepción de la dimensión y naturaleza de las pretensiones”, cosa inadmisible, dado que esa pieza es la piedra angular del debate y “no sólo marca el norte de la actividad judicial, sino que además limita el poder y la competencia del juez” (Cas. C.. S.. de 24 de septiembre de 2004; exp. 7491).
2.1 Bajo ese prolegómeno, resulta cierto que el a quo, sin fundamento, fue más allá de la demanda, porque no habiendo oscuridad en ella, no tenía motivo para escindir...
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