Sentencia nº de Tribunal Administrativo de Cundinamarca - Sección Tercera, de 24 de Agosto de 2011
| Fecha | 24 Agosto 2011 |
| Materia | Derecho Público y Administrativo |
TRIBUNAL ADMINISTRATIVO DE CUNDINAMARCA
SECCION TERCERA
SUBSECCIÓN B
Magistrado Ponente: Leonardo Augusto Torres Calderón
Bogotá D. C., veinticuatro (24) de agosto de dos mil once (2011)
Radicación:
2008-252
Actor:
Nación
Ministerio Defensa
Caja de Retiro Fuerzas Militares
Demandado:
K.J. y Cia. Ltda.
Acción Contractual
Apelación Sentencia
Corresponde a la Sala decidir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia del 27 de julio de 2010, proferida por el Juzgado Treinta y Seis (36) Administrativo de Bogotá, que negó las pretensiones de la demanda.
-
- Síntesis del caso
-
- La Caja de Retiro de las Fuerzas Militares pretende que se declare que se rompió el equilibrio económico del contrato de arrendamiento A-28 de 2001; y a fin de restablecerlo, que se modifique el parágrafo 4 de la cláusula segunda del contrato para que el canon mensual se incremente a partir del 1 de enero de 2007, conforme lo dispuesto en las resoluciones 3962 del 6 de diciembre de 2006, 3507 del 21 de diciembre de 2007 y 2979 de 2008, y no conforme los IPC pactados en el contrato.
-
- Lo que se demanda
-
- Mediante escrito presentado el 21 de agosto de 2008 ante la Oficina de Administración y Apoyo Judicial de los Juzgados Administrativos del Circuito de Bogotá (folio 32 verso del c. 1), la Nación
Ministerio de Defensa - Caja de Retiro de las Fuerzas Militares formuló demanda en ejercicio de la acción contractual, contra la sociedad K.J. y Cia. Ltda., a fin de que se declare el rompimiento del equilibrio económico del contrato de arrendamiento No. A-028/01 y se ordene revisar el parágrafo 4 de la cláusula segunda del mismo.
-
- Como consecuencia de la revisión del parágrafo 4 de la cláusula segunda del contrato, se ordene que a partir del 1 de enero de 2007, el reajuste del canon mensual se haga conforme lo disponga la entidad mediante acto administrativo.
-
- A fin de restablecer el equilibrio económico del contrato entre el 1 de enero de 2007 y la fecha de presentación de la demanda, se condene a la sociedad arrendataria a pagar las siguientes sumas:
$ 1 171 035, por concepto del incremento del canon entre el 1 de enero de 2007 y el 31 de diciembre del mismo año.
$ 1 227 369, por concepto del incremento del canon entre el 1 de enero de 2008 y la fecha de ejecutoria del fallo.
-
- Que se decrete la fijación de un nuevo canon, tomando como base la suma de $ 31.106 por metro cuadrado, fijada mediante resolución 3507 de 2007, canon que debe ser pagado a partir del 1 de enero de 2008.
-
- Que se condene a la sociedad demandada en costas y agencias en derecho.
-
- Trámite procesal
Contestación de la demanda
-
- La apoderada de La sociedad K.J. solicitó que se negaran las pretensiones de la demanda, por cuanto la entidad demandante, previo a la presentación de la demanda, no agotó el requisito de procedibilidad establecido en los artículos 35 y 37 de la ley 640 de 2001, esto es, la conciliación extrajudicial (f. 97).
-
- Manifestó que su representada ha tenido voluntad de conciliar el valor del canon de arrendamiento, siempre y cuando la entidad demandante realice las reparaciones locativas que el inmueble requiere, ya que el mismo se encuentra muy deteriorado, lo cual ha generado gastos para dicha sociedad, toda vez que se han roto tuberías, se han dañado libros, mercancías y bienes muebles que se encuentran en el local arrendado (folio 109).
-
- Surtido el trámite de rigor y practicadas las pruebas decretadas por el Juzgado 36 Administrativo de Bogotá, éste profirió sentencia negando las pretensiones de la demanda, por considerar que la Caja de Retiro de las Fuerzas Militares no podía modificar de forma unilateral, mediante actos administrativos, el contrato de arrendamiento A-28 de 2001, pues no se configuraban los presupuestos señalados en el numeral 3 del artículo 4 de la ley 80 de 1993 y el artículo 16 de la misma ley, toda vez que la modificación en comento no tuvo como fundamento evitar la paralización o afectación de un servicio público prestado por la entidad demandante, ya que el arrendamiento no hace parte del objeto de la Caja de Retiro de las Fuerzas Militares, sino que solo constituye una actividad de carácter comercial en virtud de la cual se percibían, y aún perciben, ingresos económicos (folio 149 del c.1).
-
- También sostuvo el juzgado que las resoluciones 3962 de 2006 y 3507 de 2007, mediante las cuales la entidad demandante pretendió incrementar el monto de los cánones de arrendamiento, entre otros, del local arrendado a la J.K., no fueron notificados a esta última, por lo que lo resuelto en dichos actos no le era imputable a la sociedad demandada. Además, consideró que los actos en comento tampoco servían para demostrar el rompimiento del equilibrio económico del contrato.
-
- Finalmente, se mencionó que la demandante no demostró la pérdida que le había generado el rompimiento del equilibrio económico del contrato.
Recurso de apelación formulado por la Caja de Retiro de las Fuerzas Militares
-
- La apoderada de la Caja de Retiro de las Fuerzas Militares solicitó que se revocara la sentencia de primera instancia, argumentando lo siguiente:
12.1.- El valor del canon que actualmente paga la sociedad K.J. no guarda correspondencia con las condiciones de mercado que imperan en el sector donde se encuentra ubicado dicho local, pues si bien en el contrato de arrendamiento se pactó que el incrementó del canon se haría conforme el IPC, dicha forma de incrementar los cánones no refleja la realidad actual del mercado, en razón a que para el 1 de enero de 2001, cuando se suscribió el contrato y se pactó un canon mensual de $ 661 248, el sector donde está ubicado el local comercial no tenía la importancia comercial que hoy tiene, por lo que los incrementos del canon conforme al IPC desde el año 2001, no compensan el valor del canon que el local debe tener actualmente (folio 156).
12.2.- Indicó que actualmente el Centro Internacional Tequendama es un ápice de negocios en continuo desarrollo como lo muestra el POT del Distrito Capital, razón suficiente para reajustar por vía judicial, la cláusula segunda del contrato relativa al valor del canon y la forma de reajustarlo.
12.3.- Finalmente, adujo que no son acertadas las conclusiones plasmadas en el primer peritaje, pues no es cierto que esa zona haya perdido importancia comercial por razón de la presencia de vendedores ambulantes en el sector y oficinas de entidades públicas, ya que el interior del Centro Internacional Tequendama cuenta con vigilancia privada que impide a los vendedores ambulantes ingresar el mismo; y además, porque si bien el Hotel Tequendama cambio de nombre (hoy Crowne Plaza), aún sigue contando con 5 estrellas, por lo que sigue siendo frecuentado por hombres de negocios y grupos empresariales que lo prefieren para realizar sus eventos.
Alegatos de conclusión
-
- Vencido el término para alegar de conclusión concedido en el auto del 20 de octubre de 2010, solo el agente del Ministerio Público se pronunció, solicitando acceder a las pretensiones de la entidad demandante, acogiendo para el efecto el segundo dictamen elaborado por el perito E.M., que consideró que el valor del canon mensual debía ser $ 2 116 170 para el año 2009.
-
- Manifestó que si bien la Caja de Retiro de las Fuerzas Militares profirió las resoluciones 3962 del 6 de diciembre de 2006 y 3507 del 21 de diciembre de 2007, mediante las cuales incrementó el canon de arrendamiento para los nuevos contratos y los que estaban vigentes, dichos actos administrativos no surten efectos respecto del contrato A-28 de 2001, toda vez que son actos de carácter general, impersonal y abstracto; y solo pueden ser tenidos en cuenta como directrices administrativas aplicables a los nuevos contratos que celebre la entidad.
-
- Dijo que la ley 80 de 1993 no resulta aplicable al contrato en cuestión, por cuanto el artículo 14 de dicha normatividad señala que a los contratos de arrendamiento no es posible aplicarles cláusulas exorbitantes (modificación unilateral del valor del canon) como lo pretende hacer la entidad con los actos administrativos en mención, siendo en consecuencia aplicable a este tipo de contratos solamente la normatividad privada contenida en el Código de Comercio, en virtud de la remisión hecha por el artículo 13 de la ley 80 de 1993 (folio 175).
-
- No obstante lo anterior, indicó que si bien en el contrato se plasmó la costumbre comercial que rige ese tipo de contratos, en cuanto que los incrementos del canon deben sujetarse al IPC, en caso que la entidad arrendadora considere que debe reajustarse el valor del canon por encima del IPC, dicho reajuste es viable siempre y cuando se demuestre que las condiciones comerciales actuales son muy diferentes a las condiciones que existían al momento de suscribir el contrato, para lo cual se puede apelar a lo dispuesto en el artículo 519 del Código de Comercio, que permite a las partes despejar las diferencias que surjan con motivo de la renovación del contrato, mediante el procedimiento verbal sumario con intervención de peritos, por lo que debe entonces verificarse por parte del juez, si efectivamente cambiaron las condiciones comerciales que imperaban en el sector del Centro Internacional Tequendama donde está ubicado el inmueble arrendado, a fin de determinar si es viable reajustar el valor del canon en cuantía diferente al IPC, para lo cual conviene tener en cuenta el segundo dictamen pericial rendido por el señor E.M., ya que el primer dictamen está fundado en elementos subjetivos, como fueron las ventas que registró la Joyería Kuehne en el año 2009.
-
CONSIDERACIONES
-
-
- Presupuestos procesales
1.1.- Competencia
-
- La Sala es competente para decidir este asunto, por tratarse del recurso de apelación presentado contra la sentencia proferida por el Juzgado 36 Administrativo de Bogotá, en un proceso que por su cuantía, tiene...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba