Sentencia nº 05360 31 001 2006 00227 01 de Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, Sala Civil, 25 de Septiembre de 2012
| Número de sentencia | 05360 31 001 2006 00227 01 |
| Fecha | 25 Septiembre 2012 |
| Materia | Derecho Civil |
| Emisor | Sala Civil (Tribunal Superior de Medellín de Colombia) |
SALA TERCERA DE DECISIÓN CIVIL
Medellín, veinticinco de septiembre de dos mil doce
Se procede a decidir el recurso de apelación interpuesto por las partes contra de la sentencia proferida por el JUZGADO PRIMERO CIVIL CIRCUITO DE ITAGÜÍ el treinta de abril de 2008, dentro del proceso ordinario adelantado por J.J.N.C.Z.Y.L.F.M.C. contra OSCAR DE J.G.D., donde se presentó demandada principal y de reconvención.
La Sala de Decisión, previa deliberación del proyecto presentado por el Magistrado ponente, D.R.L.C.M., aprobó el mismo, en los siguientes términos:
• El 13 de enero de 2005, los demandantes - prometientes vendedores, suscribieron con el demandado - prometiente comprador, contrato de promesa de compraventa con respecto a dos bienes inmuebles ubicados en el municipio de Belmira - Antioquia, punto llamado Santo Domingo, con matrículas inmobiliarias 029-0000070 y 029-0000182.
• No obstante el objeto del contrato, la cosa vendida es el establecimiento de comercio TRUCHERA SAN JOSÉ, registrado en la Cámara de Comercio de Medellín, matrícula 21-206330-02 de octubre 24 de 1989.
• Los prometientes vendedores a solicitud del prometiente comprador garantizaron una producción mensual de 3 toneladas de trucha con un manejo adecuado, según consta en la cláusula octava del contrato, lo que representaba para el comprador una entrada anual de $360.000.000.oo, a razón de $5.000 libra, valor vigente para la época de la negociación.
• Acordaron como precio de la transacción $250.000.000, que el prometiente comprador se comprometió a pagar así: $50.000.000.oo a la firma de la promesa de compraventa; $20.000.000 el 15 de febrero de 2005; $20.000.000 el 15 de marzo de 2005; $60.000.000 el 15 de julio de 2005; $50.000.000 el 13 de enero de 2006 y el saldo de 50.000.000 el 13 de julio de 2006.
• Se pactó que la escritura pública de venta se otorgaría en la Notaría Sexta de Medellín el 15 de febrero de 2005 a las once horas: No solicitó constancia de su cumplimiento, mientras que el demandado no se hizo presente.
• El demandado canceló las dos primeras cuotas de CINCUENTA y VEINTE MILLONES DE PESOS, respectivamente, y QUINCE MILLONES DE PESOS de la tercera, incumpliendo desde el 15 de marzo.
• El inmueble y el establecimiento de comercio, fueron entregados al demandado el 13 de enero de 2005 día de la firma del contrato, fecha desde la cual el demandado se encuentra en posesión del mismo. Con la entrega de la truchera se hizo el respectivo inventario.
• La negociación de la truchera, por costumbre comercial, se negoció a puerta cerrada, lo que condujo a que no se hiciera la verificación del mismo del inventario general.
• La promesa de contrato tiene cinco premisas que permiten concluir que se prometió vender todo sin exclusión alguna. El negocio se realizó “a puerta cerrada.” Los terrenos sobre los cuales está asentada la TRUCHERA SAN JOSÉ, fueron negociados y vendidos como cuerpo cierto. Todo lo negociado y prometido fue recibido por el promitente comprador el 13 de enero de 2006.
• El incumplimiento del demandado y la falta de certificación de cumplir con la asistencia ante la Notaria, produjo la resolución del contrato.
• En octubre de 2004, los demandantes habían decidido poner en venta la truchera. En conjunta con su contadora, acordaron que si para los tres meses siguientes no se lograba la venta del establecimiento volverían a llevar los libros contables ordenados por la Ley. El ejercicio contable del 7 de octubre de 2004 al 12 de enero de 2005, muestra ingresos por $61.890.394 y egresos de $51.744.574, lo que arroja utilidades netas de $10.145.820, esto es $103.528.78 diarios.
• En septiembre 28 de 1989 la Caja Agraria le hizo un crédito a J.J.N.C.Z. por $9.000.000 en hipoteca sin límite de cuantía mediante escritura No. 6120, señalando extensión superficial aproximada 12 hectáreas de los inmuebles.
PRETENSIONES
Solicitan se declare el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa celebrado el 13 de enero de 2005 por parte de los demandantes y el incumplimiento del demandado.
Se condene al demandado al pago de los perjuicios causados por incumplimiento, liquidados de conformidad con el artículo 308 del Código de Procedimiento Civil.
Se condene al demandado a pagar $20.000.000 por cláusula penal pactada.
Se condene al demandado al pago de los intereses de mora causados a la tasa máxima legal permitida sobre saldo insoluto y subsidiariamente la indexación.
Se condene al demandado al pago de las demás sumas de dinero indexadas hasta que se cancele la totalidad de lo adeudado.
ADMISIÓN DE LA DEMANDA
Previo cumplimiento de requisitos, por auto del siete de junio de 2006, se admitió la demanda.
NOTIFICACIÓN Y CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Notificado el demandado, acepta haber suscrito la promesa de compraventa, pero los demandantes no cumplieron con parte principal de la obligación al no entregar materialmente el inmueble con matricula inmobiliaria 029-000182, por no tener la posesión ni el derecho de dominio sobre el mismo. Con respecto al otro lote de terreno, matrícula 029-000070, sólo tiene 4 hectáreas y no lo dicho en el contrato de 12.
El objeto del contrato nunca fue el establecimiento de comercio, sólo dos lotes mejoras y anexidades, entre ellas los lagos construidos en uno de los lotes de terreno.
Fue engañado, le garantizaron producción de 3.5 toneladas de truchas mensuales, según consta en la cláusula octava de la promesa de compraventa, pero las condiciones de los lagos, hacían imposible una explotación a gran escala.
El día del otorgamiento de la escritura concurrió el demandado, uno de los promitentes vendedores J.N.C.Z. quien no presentó los paz y salvos para la venta ni el certificado de libertad y tradición de los bienes y no asistió L.F.M.C. el otro prometiente vendedor.
Para la fecha de firma de la promesa e inclusive para la pactada de otorgamiento de la escritura pública, uno de los inmuebles prometidos estaba embargado, otro hipotecado, uno de los lotes de terreno no existe catastralmente, otro pertenece a otra finca; los prometientes vendedores no tienen derecho de dominio ni posesión material sobre uno de los inmuebles, sólo tienen acciones y derechos hereditarios.
No es cierto que haya incumplido el pago, siempre cumplió y estaba presto a cumplir con el contrato, fue el incumplimiento de los vendedores lo que motivo la suspensión del pago.
No le fue entregado inventario de bienes, el aportado al proceso, no está firmado por él ni por ninguno de sus dependientes.
El objeto del contrato no fue la compra de un establecimiento de comercio, el objeto incluye mejoras, anexidades los lagos, 50.000 animales de todos los tamaños.
No es cierto que el precio de la finca se haya fijado teniendo en cuenta todos y cada uno de los ítems de un inventario.
Sobre la afirmación de los demandantes acerca que decidieron volver a llevar los libros contables ordenados por la Ley, indicó que no pueden hacer producir efectos jurídicos a una contabilidad que no ha sido llevada en legal forma.
No se discute que en los inmuebles prometidos en venta los demandantes hubieran podido tener un establecimiento de comercio dedicado a la explotación de truchas. Pero la parte demandada pretendía comprar 2 inmuebles rurales ubicados en el municipio de Belmira con un área aproximada de 12.50 hectáreas o sea 20 cuadras con todas sus mejoras y anexidades y sus lagos, aproximadamente con 50.000 truchas.
Se opone a las peticiones y propone como excepciones contrato no cumplido, porque la parte demandante no cumplió con lo pactado en el contrato; cumplimiento contractual, el promitente comprador cumplió lo pactado, pagó las cuotas de febrero 15 de 2005 y abonó $15.000.000 de la cuota de marzo del mismo año y no continúo cumpliendo porque la otra parte no había cumplido con sus obligaciones; falta de legitimación en la causa por pasiva, no se configuran los elementos que estructuren responsabilidad por parte del demandado, éste siempre cumplió y estuvo dispuesto a cumplir lo pactado; falta de legitimación en la causa por activa, la parte demandante no tenía el derecho de dominio ni la posesión material de lo prometido en venta; inoponibilidad, la parte demandante no puede exigir el cumplimiento de un contrato sobre inmuebles que no son de su propiedad; falta de causa y objeto para pedir, no existen circunstancias o elementos que ameriten lo pedido por la parte demandante; temeridad y mala fe, al demandante no le asiste ningún interés jurídico para iniciar la presente acción, pretende cobrar unas sumas de dinero sin tener causa ni fundamento para ello; inexistencia de la obligación que pretende el demandante, no posee los supuestos de hecho y de derecho que le dan existencia y validez a sus pedimentos; buena fe, el demandado obró con buena fe, mientras que los demandantes, con mala fe; enriquecimiento ilícito, los demandantes quieren que se les pague sumas de dinero exorbitantes por el supuesto incumplimiento del demandado, cuando fueron ellos quienes incumplieron; nulidad, el contrato es nulo por falta de los requisitos formales pues uno de los inmuebles estaba embargado, el otro está hipotecado y se está vendiendo algo sobre lo que no se tiene derecho de dominio ni posesión material; el bien con matrícula inmobiliaria 029-0000182, según el certificado de catastro Municipal de Belmira, no existe en la formación catastral del municipio; cumplimiento de lo pactado por la demandada, siempre se cumplió con lo pactado, el demandado no cumplió en su totalidad por el incumplimiento correlativo de los demandados; falta de postulación jurídica, la pretensión no tiene fundamento en las normas legales; mejoras, el demandado ha realizado con su propio peculio varias mejoras al bien que se le ha entregado.
Solicita el derecho de retención por todas las mejoras plantadas y realizadas sobre los inmuebles objeto de la promesa.
DEMANDA DE...
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